quelle rentabilité locative pour mon appartement ?

Article très en retard pour cause d’over booking,  j’aborde aujourd’hui le détail du calcul de rentabilité de la mise en location de mon appartement.

quelle rentabilité locative

Quel loyer possible pour cette location ?

Au niveau des recettes, le loyer moyen Lillois est de 13€/m2 (source clameur) donc pour 54m2 je pouvais  espérer autour de 700€ hors charges. Néanmoins  n’étant pas en centre-ville, je suis allé  vérifier auprès de différents agents immobiliers du quartier pour savoir à combien je pourrai fixer le loyer et après 2 ou 3 agences, 600 €/mois était une valeur beaucoup plus acceptable, ce loyer  étant également celui pratiqué par un voisin, je me suis donc basé pour mes calculs de rentabilité locative.

Quelle rentabilité locative  brute ?

Au niveau financement, j’ai acheté l’appartement 90000€ en 2004 (hors frais d’agence et de notaire) et j’ai emprunté 75000€ sous forme de 2 prêts :

–          15 000€ sous forme de 1% logement sur 12ans (qui se termine en 2016)

–          60 000€ à 4% dans une banque traditionnelle (qui se termine en 2021)

–          10 000€ de travaux environs depuis 2004 et si je compte les travaux de remise au propre.

Rentabilité brute : 7200/(90000+12000+10000) = 6.4%

 

Quelle rentabilité locative nette ?

La rentabilité nette reprend les loyers supposés moins les différentes charges associées au logement, qui sont assez variées :

  • Les charges de copropriété   non récupérables à  55 € / mois
  • Les impôts fonciers hors TOM à  650€ / an
  • L’assurance PMO+protection juridique est d’environ à 200€ /an
  • Frais de gestion : 50€/an
  • Provision Travaux : 450€/an sachant que cela représente une moyenne.
  • Vacances locatives : 300€/an cela correspond à 1 mois de vacances sur 2 ans de location.
  • Au niveau GLI elle m’avait été déconseillée contre j’ai pris une protection juridique prenant en charge les loyers en cas le sinistre entrainant une inhabitation.

Rendement net : 4.32%

tableau de rentabilité immobilier locatif

tableau de rentabilité immobilier locatif


Rendement locatif
 

Quel est le  rendement locatif net net ?

Le rendement net net est celui négocié après impôts, et c’est là où cela commence à baisser singulièrement car je suis imposé à 30% et c’est ce taux qui s’applique aux revenus fonciers imposables.

Lorsque je me suis lancé dans ce projet (en 2012), j’avais décidé de louer l’appartement vide en y laissant les affaires de cuisine,  et en déclarant au réel mes frais du moins pour les premières années (afin de déduire notamment les divers travaux que j’avais pu faire et les intérêts d’emprunt qu’il me reste).  Au niveau des prélèvements sociaux, j’avais fait mes premiers calculs sur l’ancien taux mais ils sont désormais à 15.5% (il reste toujours le 5.1% déductibles du loyer).

Avec le recul  il aurait peut mieux fallu opter pour le mode d’imposition une location meublée (que je ne connaissais pas) car il offre en abattement de 50%. La rentabilité nette nette selon les différents modes donne donc :

–          En micro foncier : 2.58% (abattement de 30%)

–          En réel : 2.68% (sans prendre en compte  les intérêts)

–          En microBIC : 2.92% (abattement de 50%)

Le bien est-il autofinancé ?

Non car dans le meilleurs des cas il faudrait un crédit inférieur à 273€ / mois. La bonne nouvelle étant que mon 1er crédit se termine fin 2016 ce qui donnera un peu d’air.

 

Que conclure ?

Il semble que ma rentabilité locative ne soit pas optimale et  que je n’ai pas forcement choisi le meilleur mode fiscal au début. Quoique ? un locataire ne reste t il pas plus longtemps dans un logement vide que dans un meublé ? si je loue à des étudiants il y a de grandes chances que l’appartement soit vide entre juillet et septembre. En même cela voudrait dire plus de rotations et peut être plus de réparations. De plus il me semble difficile de le louer à des touristes tout un mois, même si Lille est une ville touristique elle se visite le plus souvent le we.

Il me reste néanmoins, quelques pistes pour améliorer cette rentabilité locative :

  • Augmenter le loyer (j’ai un peu de marge même s’il est de plus en plus encadré).
  • Etudier un passage en meublé (il faudra néanmoins réinvestir dans quelques meubles).
  • Trouver un placement défiscalisant (même si pour le moment je pense qu’il n’y a pas beaucoup de produits miraculeux).

Dans le prochain article je détaillerai la partie travaux avec quelques photos avant et après.

Termes recherchés:

  • quelle rentabilité pour location appartement

Comments

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  2. By Squatte

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  3. By Didier

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