Bilan de 3 ans de location

Depuis que j’ai ouvert ce blog sur le thème des finances personnelles, j’ai abordé différents sujets soit au niveau investissement soit pour  faire des économies sur son budget et d’autres plus en lien avec un appartement que j’avais mis en location en 2012. Les locataires initiaux m’ayant envoyé leur préavis de départ pour le 15 septembre, il est donc l’heure pour moi d’en faire un bilan et beaucoup d'arguments penchent désormais pour sa mise en vente, voici pourquoi :

 

Apartment house

Quels sont les points positifs ?

 

  • Les locataires : Je suis globalement satisfait du choix que j’ai pu faire au début. Il ont toujours payé à temps, grâce notamment  à un virement automatique mensuel et la seule fois  ou ce virement a été en retard cela a été dû à la CAF qui n’a pas envoyé à temps les allocations. Au niveau de l’entretien, j’ai pu me rendre régulièrement dans la résidence pour vérifier  que l’appartement était toujours en bon état, les locataires me contactant de temps en temps en cas de soucis. L’épisode le plus marquant aura été celui de la panne de chaudière durant l’hiver 2013, même si j’avais provisionner un peu d’argent pour la remplacer, elle est tombé en panne en plein hiver et il a fallu attendre 15 jours pour la remplacer.
  • L’expérience acquise : Comme je l’avais écrit dans ce premier article, l’objectif pour moi était de me faire la main en matière de gestion locative. Si j’étais novice en 2012 je pense désormais maitriser les rouages en matière de gestion locative notamment avec une optimisation des charges et la recherche d’outils qui facilitent la gestion locative.

 

Quels sont les points négatifs ?

  • Le rendement : comme indiqué initialement  le rendement de cet investissement n’est pas exceptionnel à l’origine et aurait du me convaincre de m'en séparer.
  • L’affect : Je pense qu’on ne raisonne pas de la même manière en mettant en location un bien que l’on a occupé, qu’un bien que l’on achète uniquement pour de la location. Le mettre en vente me coupera donc de cette partie-là.
  • Le syndic : Si j'étais satisfait du syndic lorsque j'étais occupant cela n'est plus le cas en tant que propiétaire bailleur. Depuis 3 ans j'ai eu beaucoup de difficultés à le joindre et je trouve que sa gestion des comptes a été approximative. Nous avons découvert lors de la dernière assemblée que l'assurance n'avais jamais été mise en concurrence depuis au moins 10 ans ou que des prestations d'entretien n'était pas controlées. 
  • La fiscalité et la législation : Entre les hausses d’impôts  et la fiscalité locale et l’encadrement des loyers prévu en 2016 je n'ai pas beaucoup été aidé :). Aussi je pense de moins en moins que la location nue soit la bonne solution pour investir lorsque que sa TMi est supérieure à 30% et si je devais refaire un investissement immobilier je partirai sur une solution de type  location meublée qui a plus d'avantages. Comme je l'avais précisé lors de certains commentaires, l'appartement que je detiens ne se pretait pas facillement au meublé.
  • Le futur : si le changement de chaudière était prévu, l’assemblée des copropriétaires a décidé différents travaux assez lourds comme la réfection des canalisations des caves. Lors de la dernière assemblée la toiture et la façade ont été abordé, même si rien n’est voté je préfère donc me séparer du bien car son ancienneté (1970) montre que de gros travaux seront à prévoir dans les années à venir et ne feront pas remonter le rendement. 

 

Comment utiliser l’argent de la vente  ?

Pour le moment ce sujet est encore en réflexion car je dois encore réussir la vente, mais je pense m’inspirer d’autres collègues bloggeurs :

  • Investir dans un immeuble de rapport comme Squatte
  • Faire du viager comme Fabrice
  • De la location meublée comme Nina  mais cette fois sur une surface plus petite ou en divisant un lot.
  • Placer une partie en bourse sur des trackers ou des actions à haut dividendes comme Olivier
  • Prendre un bon contrat assurance vie et mixer fonds euros et SCPI.

 

Que pensez vous de ce choix ? et voyez vous d’autres solutions ?

photo by:

Comments

  1. By Squatte

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      • By Squatte

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  2. By Ecodeal

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  4. By Comment gagner de l'argent?

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  5. By Liz

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  6. By Pleindargent.fr

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